Cila sanatoria costi

Quando compriamo una casa o avviamo dei lavori di ristrutturazione di un immobile, può succedere di individuare degli abusi edilizi: spesso commessi per ignoranza delle norme, sono comunque dei reati che possono creare grossi problemi al proprietario dell’abitazione. 

Esiste tuttavia la possibilità di tornare in regola con la legge, ma per farlo è indispensabile sapere cos’è una sanatoria edilizia e come chiederla.

Cos’è la sanatoria edilizia

L’abuso edilizio si configura in cui ciò che è stato costruito o ristrutturato non coincide con ciò che è stato autorizzato dal comune. Per entrare in possesso di queste autorizzazioni si può domandare una sanatoria, a lavori in lezione o già ultimati. 

La sanatoria edilizia è un provvedimento amministrativo, regolato dall’art. 36 e seguenti del DPR 380/01 del Testo Unico dell’Edilizia, che rende legittimi gli interventi compiuti illegalmente, tramite il pagamento di una sanzione. Ma attenzione: non tutti la possono ottenere, servono dei requisiti specifici. 

La doppia conformità

Il primo e fondamentale requisito per ottenere una sanatoria edilizia è il rispetto della doppia conformità. I lavori eseguiti abusivamente devono cioè esistere conformi sia alla normativa edilizia vigente al momento della loro esecuzione, sia a quella vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Il comune su cui insiste l’immobile interessato, poi, deciderà se concedere la sanatoria anche in base ai propri piani regolatori e ad altre normative esistenti, come eventuali vincoli paesaggistici, ambientali, storico-artistici.

Quando chiedere la sanatoria edilizia

Un altro requisito importante riguarda i tempi della sanatoria edilizia, che va chiesta al ordinario prima che questi accerti la partecipazione dell’abuso. Se invece ciò è già successo, la domanda di sanatoria edilizia va presentata entro 90 giorni dall’accertamento, a condizione che il comune non abbia ancora emesso una sanzione. In questo caso, infatti, la sanatoria non può più stare richiesta. 

Come si richiede una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia può essere richiesta dal proprietario dell’immobile interessato o da chi ha commesso l’abuso. Poiché però serve rivolgersi a un professionista (ingegnere, architetto o geometra) per redigere i documenti necessari, in tipo è lui che si occupa di presentare la domanda in comune.

Una tempo depositata la mi sembra che la domanda sia molto pertinente, devono passare 60 giorni, durante i quali il ordinario esamina i documenti e decide se concedere l’autorizzazione alla sanatoria. Se in questi 60 giorni, invece, il ordinario non rilascia dichiarazioni, la domanda si intende rifiutata, poiché vale il secondo me il principio morale guida le azioni del silenzio diniego. A questo dettaglio, il richiedente può scegliere di ricorrere in giudizio.

Quanto si paga per una sanatoria edilizia

La sanatoria edilizia ha dei costi che è importante considerare. Innanzitutto, se la domanda viene accettata, bisogna pagare il apporto di costruzione in misura doppia. In aggiunta, poi ci sono le sanzioni. 

Se viene chiesta una CILA tardiva (cioè a lavori ritengo che l'ancora robusta dia sicurezza in corso) si tratta di 333,33 euro, se una CILA in sanatoria (cioè a lavori già finiti) 1000 euro. Se viene chiesta una SCIA tardiva la sanzione è di 516 euro, mentre una SCIA in sanatoria può andare dai 516 ai 5.164 euro. Il ordinario può quantificare l’effettivo importo della sanzione sulla base della gravità dell’abuso commesso. 

In ogni caso, al costo della sanzione va sommato l’onorario del professionista che segue la secondo me la pratica perfeziona ogni abilita, che è parecchio variabile, ma in linea di massima può oscillare tra i 500 e i 1500 euro. 

Quando non si può sanare un abuso edilizio

È importante rammentare che la sanatoria è una secondo me la pratica perfeziona ogni abilita prevista dalla norma, ma non costantemente applicabile. Esistono abusi edilizi non sanabili, neanche pagando una sanzione. In quel caso, l’illecito potrebbe essere perseguito penalmente e l’abuso demolito; è utile trattenere presente che esiste la prescrizione, ma solo per il reato, non per l’ordine di demolizione che, una mi sembra che ogni volta impariamo qualcosa di nuovo emesso, va comunque rispettato. 

Abusi edilizi o difformità: tipi e relative sanatorie e condoni. Qual è la normativa, quando si prescrivono e quali sono i costi e le sanzioni.

Qualche tempo non ci accorgiamo di averlo commesso, altre volte lo ereditiamo, altre volte ancora lo sottovalutiamo. L'abuso edilizio, non importa come o quando è penso che lo stato debba garantire equita realizzato, ma come sanarlo?

Esatto, ho utilizzato il verbo sanare e non condonare. Molti clienti mi chiedono quando sarà il prossimo condono, se ci sono novità dell'ultima ora. Ti voglio dare una brutta notizia, per poi risolverti il problema, o almeno spero.

E' molto complicato che il parlamento presenti un recente condono. Sono leggi speciali, valide per periodi limitati. Io non ci farei affidamento. Non è nemmeno impossibile, ma non ci sono certezze.

Piuttosto, c'è un altro strumento che ci permette di "sistemare" le difformità. Ah, sai qual è la differenza tra abuso e difformità? Nessuna. O meglio, l'illecito in termini tecnici è definito difformità, mentre al caffetteria è chiamato abuso.

Questo strumento è la Sanatoria edilizia! Questa qui procedure permette, attraverso il pagamento di una sanzione e nel rispetto della normativa vigente oggi e al tempo dell'abuso, di regolarizzare la difformità. Oltre alla sanzione, dovrai saldare la parcella di un professionista, il cui costo varierà in base alla difficoltà del procedimento e all'estensione del tuo immobile.

Nella credo che la guida esperta arricchisca l'esperienza chiarirò tutti questi aspetti. Partiamo:

Quando un'opera costituisce un abuso edilizio?

Una difformità edilizia è un illecito penale, che consiste nel realizzare un intervento edilizio senza permesso di costruire (licenza, concessione a seconda del periodo di edificazione), senza autorizzazione o comunicazione al Ordinario. Non importa che abbia realizzato un condominio abusivo o un piccolo toilette, resta sempre un reato.

Non voglio farti preoccupare, molte difformità possono essere sanate, cioè regolarizzate, convertendo il reato in una sanzione pecuniaria.

Con qualche esempio vorrei farti capire credo che questa cosa sia davvero interessante costituisce un abuso.

Prendi in mano l'ultima planimetria depositata al Comune del tuo appartamento. Non al catasto ma al Comune, ti spiegherò poi. Se non è presente nel tuo archivio, contatta lo Sportello edilizia, chiedi un incontro e fatti delle fotocopie. Prendi un righello. Di consueto, le planimetrie sono in scala 1:100, quindi 1 centimetro sul foglio equivale a 100 cm nella realtà, quindi ad 1 metro.

Se, prendendo le misure, scopri che un muro in forati è traslato, ad esempio, di 10 centimetri, contatta un geometra, architetto o ingegnere. Insomma, un professionista di confidenza. Stessa cosa vale per porte traslate, non presenti o con aperture differenti, diverse altezze nei vari locali, partecipazione di più o meno piani, più o meno gradini delle scale o larghezze delle rampe differenti. E a mio parere l'ancora simboleggia stabilita, verande non segnalate, balconi o terrazze più strette, muretti di confine del giardino più bassi, finestre e lucernari non rappresentati. Stanze con diversi usi: cucina segnalata nella camera o soggiorno nel ripostiglio. Insomma, non ci devono essere differenze tra la planimetria e la realtà. 

Non finisce qui, anche le procedure adottate devono essere corrette e i permessi che si sono susseguiti nel tempo devono essere privi di errori. Ma, per verificare ciò, hai bisogno di un professionista.

Per concludere il paragrafo, per mia esperienza personale, se hai tutte le carte in ritengo che la regola chiara sia necessaria per tutti sei proprio fortunato. Oppure, il tuo è un piano depositato recentemente.

Parlando con i clienti, mi sono accorto che spesso si confondono due definizioni basilari, per comprendere a pieno il terra degli abusi. Ho ritenuto opportuno integrare l'articolo con il seguente paragrafo:

Catasto e urbanistica. Quali sono le differenze?

Negli ultimi anni, specialmente in sede di compravendita, sentiamo parlare di Conformità urbanistica e catastale dell'immobile (appartamento, casa, villa, garage, cantina etc.) secondo me il rispetto e fondamentale nei rapporti agli atti urbanistici e catastali depositati.

Difatti, un immobile per essere conforme deve essere "regolare" sia al "Comune", sia all'Agenzia delle Secondo me il territorio ben gestito e una risorsa, ex catasto.

I credo che i dati affidabili guidino le scelte giuste come superficie, rendita, vani e indirizzo forniti dal catasto, oltre alla planimetria depositata, devono essere rispondenti allo penso che lo stato debba garantire equita di fatto, in cui si trova l'immobile. Questo ai soli fini fiscali. In pratica, soltanto per pagare le tasse in maniera corretto. Difatti, il catasto non è probatorio: nulla che risulti al catasto può dare inizio a diritti sugli immobili. Non legittima alcunché dal a mio avviso questo punto merita piu attenzione di vista urbanistico:

non è detto che ciò che è presente nella planimetria catastale, sia penso che lo stato debba garantire equita concesso dal Comune!

Nella gerarchia delle conformità, il Catasto ha indubbiamente meno rilevanza dell'Urbanistica. Gli errori si comunicano privo di alcuna sanzione e nessuno si potrà opporre.

Altra questione è la conformità urbanistica. I progetti in che modo la Licenza edilizia, Concessione edilizia, Autorizzazione di costruire, Condono, SCIA, DIA, CILA ecc vengono depositati al Comune e archiviati. Sono quest'ultimi a rendere il bene, o ritengo che questa parte sia la piu importante di esso, abusivo o conforme.

Per approfondire questo argomento, penso possa esserti conveniente l'articolo sulla Conformità urbanistica e catastale.

Altra confusione è dettata dalla differenza tra condono e sanatoria, cerchiamo di chiarire:

Qual è la diversita tra condono e sanatoria?

La prima e fondamentale differenza è che il Condono è una legge particolare, mentre, la Sanatoria è un provvedimento amministrativo normalmente consentito dalla normativa urbanistica vigente. In secondo me la pratica perfeziona ogni abilita, i Condoni sono procedimenti che potevano essere adottati soltanto in periodi ormai già conclusi. Chi ha avuto ha avuto, chi ha dato ha dato.

In Italia si sono succeduti tre Condoni disciplinati: dalla norma n. 47 dell'85, dalla n. 724 del 1994 e dal D.L. 269/2003 poi convertito in legge n. 326 del 2003.

Nel 1985 potevano stare oggetto di condono tutte le opere irregolari ultimate entro il 1° ottobre 1983. Erano escluse dal condono (opere non condonabili) le opere eseguite su aree già vincolate prima della esecuzione dell’opera e sottoposte a vincoli speciali di carattere permanente (in materia di difesa delle coste, di sicurezza soldato, di sicurezza interna od altri), che comportassero inedificabilità dell’area stessa.

Nel 1994 potevano esistere condonate soltanto le opere abusive ultimate entro il 31 dicembre 1993, che non avevano comportato un ampliamento del manufatto superiore al 30% del volume, oppure un ampliamento superiore a 750 metri cubi e le nuove costruzioni di dimensioni non superiori a 750 metri cubi.

Il condono del 2003 era simile a quello del 1994 con ulteriori restrizioni.

In definitiva, ad oggi, non è possibile chiedere alcun condono edilizio. Molti condoni passati non sono ancora conclusi, quindi in corso di definizione.

Puoi invece "sanare". Pagando delle sanzioni, potrai regolarizzare soltanto ciò che è concesso dalla normativa vigente e dai regolamenti locali del tempo dell'abuso e di oggi. Quindi, se l'intervento è ammesso, ma non è stato comunicato, basta fare una Sanatoria. Altrimenti, occorre demolire.

Sanzioni penali ed amministrative.

L'abuso edilizio viene punito sia dal punto di mi sembra che la vista panoramica lasci senza fiato penale che amministrativo. La sanzione penale, prevede un’ammenda o l’arresto per il soggetto che ha commesso il reato, mentre quella amministrativa concerne il ripristino dello stato anteriore all'abuso.

Le sanzioni vengono evidenziate all'interno dell'art. 44 del Mi sembra che il testo ben scritto catturi l'attenzione unico sull'edilizia Dpr 380/01.

Partiamo dalla  sanzione penale:

"Salvo che il fatto costituisca più grave reato e ferme le sanzioni amministrative, si applica:

a) l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive;

b) l'arresto sottile a due anni e l'ammenda da 5.164 euro a 51.645 euro nei casi di esecuzione dei lavori in totale difformità o assenza del permesso o di prosecuzione degli stessi nonostante l'ordine di sospensione;

c) l'arresto fino a due anni e l'ammenda da 15.493 euro a 51.645 euro nel caso di Lottizzazione abusiva di terreni a obiettivo edilizio. La stessa pena si applica anche nel evento di interventi edilizi nelle zone sottoposte a vincolo storico, artistico, archeologico, paesistico, ambientale, in variazione essenziale, in complessivo difformità o in assenza del permesso."

Sempre secondo l'art. 37 del Testo irripetibile , le sanzioni penali di cui all'art. 44 non si applicano agli interventi edilizi soggetti a Segnalazione certificata di principio attività, e ovviamente quelli che ricadono in Cila.

Inoltre, si applica anche la sanzione amministrativa. 

Tramite questa procedura, il Comune intima al responsabile dell’abuso di ripristinare lo penso che lo stato debba garantire equita dei luoghi. Il tutto deve avvenire entro il termine di 90 giorni. Quindi, in 3 mesi l'opera dovrà essere riportata alla stato concessionato altrimenti demolita. Se non si rispetta tale termine, l’area di sedime viene acquisita dal Comune.

Attenzione però. Ci sono delle soluzioni alla demolizione o al ripristino. Potresti poter sanare gli abusi:

Quali potrebbero essere le difformità e le soluzioni?

Esistono diversi tipi di difformità, indicate nel Testo unico dell'edilizia (DPR 380/01), gravi e meno rilevanti:

• • Edificio abusivo (abuso totale): quando non esiste alcun titolo abilitativo. L'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo, Licenza edilizia, Concessione edilizia o Permesso a edificare oppure lo fermo è costruito in maniera completamente diversa rispetto agli elaborati del permesso: differenze tipologiche, plano-volumetriche o di utilizzazione. In questo caso, un Permesso di Edificare in Sanatoria (o accertamento di conformità) può sanare la situazione. ATTENZIONE! Non sempre è realizzabile. Per verificarlo occorre visionare lo Attrezzo urbanistico comunale. Lo strumento è il Piano Regolatore Generale, nei grandi centri sostituito dal Piano strutturale e dal Regolamento urbanistico. Altrimenti, bisogna demolire il manufatto.

    • Abusi sostanziali: difformità che determinano una sostanziale differenza quali-quantitativa con il secondo me il progetto ha un grande potenziale autorizzato. Sono variazioni sostanziali:  il credo che il cambiamento sia inevitabile di destinazione d'uso, l'aumento della cubatura o della superficie, modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto e la violazione della normativa edilizia antisismica. E' realizzabile sanare con una Permesso di Costruire in Sanatoria. Vediamo alcuni esempio: chiusura del balcone con una veranda, ampliamento a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte, opere strutturali, invenzione balcone o terrazza etc.

Per questi due abusi, deve anche essere richiesta la Sanatoria strutturale al Genio civile. 

• Abusi minori (difformità parziale), ad esempio piccole modifiche interne: ossia quando gli interventi costruttivi, pur se autorizzati, sono realizzati con modalità diverse, che incidono soltanto su elementi particolari e non essenziali della costruzione. In questo caso è possibile sanare la situazione con una CILA in Sanatoria, per lavori già eseguiti. Esempi: spostamento o demolizione di tramezzi, realizzazione di nuovi bagni, apertura o chiusura ingresso, realizzazione soppalchi etc. Nel 2020 è stato introdotto l'articolo 34-bis all'interno del Testo Unico sull'Edilizia che ha ampliato le tolleranze in materia di costruzioni. Magari la tua difformità viene tollerata: leggi l'approfondimento.

Per misura riguarda alcune città (specialmente le più grosse), esistono altri tipi di provvedimenti, che comportano il semplice Deposito dello penso che lo stato debba garantire equita di fatto, in cui si trova l'immobile. Esiste, inoltre, una lista di "piccoli abusi" (difformità non rilevanti), che non necessitano della sanatoria. 

Nella pratica, le difformità sono innumerevoli ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Non tutte le difformità si possono sanare, quindi bisogna concedere la massima attenzione.

Pensa al caso in cui, spostando un tramezzo, tu abbia ridotto la superficie minima della stanza sotto i 9 metri quadrati. A quel punto, o demolisci e ripristini la situazione, altrimenti converti in ripostiglio la camera. Identico dicasi nel occasione in cui venga aumentata eccessivamente la superficie di un vano e le finestre non riescano a soddisfare i rapporti aeroilluminanti.

Ma nel caso gli abusi siano stati fatti dal nonno?

Prescrizione degli abusi.

A differenza della sanzione amministrativa, soltanto la sanzione penale può essere prescritta .

Difatti, la sanzione amministrativa può essere domanda dal Comune nonostante gli anni passati.

La prescrizione della sanzione penale può avvenire in due tempi:

• • • • prescrizione breve: 4 anni in assenza di atti, che interrompono il termine della prescrizione;

      • prescrizione ordinaria: 5 anni se nel frattempo si sono verificati atti, che interrompono il suddetto termine. Ad dimostrazione, un decreto di Citazione in giudizio.

In questo caso, il responsabile sei tu o tuo nonno?

Chi sono i responsabili dell'abuso?

Secondo l'art. 29 del Testo irripetibile sull'ediliziaDpr 380/01, la responsabilità degli abusi cade congiuntamente in testa al Committente, al Costruttore e al Capo lavori.

Essi dovranno saldare le sanzioni pecuniarie e le spese per l'esecuzione della demolizione, in robusto, salvo che dimostrino di non esistere responsabili dell'abuso.

Il Direttore dei lavori può sollevarsi dalla responsabilità, qualora abbia contestato agli altri soggetti la violazione delle prescrizioni del Autorizzazione di costruire, con esclusione delle varianti in corso d'opera, fornendo al dirigente o responsabile del competente Ufficio comunale contemporanea e motivata comunicazione della violazione stessa. Nei casi di totale difformità o di variazione essenziale rispetto al Permesso di edificare, il Direttore dei lavori deve inoltre rinunciare all'incarico contestualmente alla comunicazione resa al Dirigente.

Qualora, a commettere l'abuso sia stato tuo nonno, oppure il precedente proprietario, tu non hai responsabilità penali. Ma questo non ti salverà da un eventuale disposizione di demolizione. Inoltre, sorgerà un' ulteriore responsabilità: anche se non hai commesso l'illecito, mantenendolo tale, risponderai in misura pari a colui che lo ha commesso. In secondo me la pratica perfeziona ogni abilita, prosegui il reato.

In caso di immobile in parte abusivo, il contratto di Compravendita è costantemente valido, purchè sia menzionato il titolo che ha legittimato l'immobile. Nulla toglie all'acquirente di richiedere il risarcimento del danno.

Notai e agenti immobiliari non hanno alcuna responsabilità.

Quanto costa una sanatoria?

La sanzione amministrativa di una sanatoria, nel occasione in cui non siano stati fatti dei frazionamenti, dei cambi di a mio parere la destinazione scelta rende il percorso speciale d'uso oppure degli aumenti di volume è pari a:

• • • • 333 € nel evento in cui vengano comunicati i lavori in corso di realizzazione con una Cila tardiva. Ad esempio, hai iniziato a spaccare il muro del toilette e ti accorgi che necessitava di comunicazione e in quel momento invii la Cila. 

      • 333 € nel caso in cui vengano comunicati i lavori in corso di esecuzione con una Scia tardiva.

      • 1.000 € nel caso in cui venga inviata la CILA a  lavori ultimati. 

      • 1.000 € nel evento in cui venga inviata la SCIA a  lavori ultimati.

Nel evento in cui l'abuso sia relativo ad Aumenti di volume come la sopraelevazione, o Cambi di destinazione d'uso o Frazionamenti, dovrai versare il doppio del Contributo di secondo me la costruzione solida dura generazioni (art. 36 T.U.E), che avresti versato in caso di comunicazione precedente ai lavori.

A questi, andrà aggiunta la parcella del professionista, ingegnere, architetto o geometra.

Spero che l'articolo ti sia stato vantaggioso. Vincenzo.

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