Terreni e rustici affitto

La locazione di terreni, l&#;affitto di aree non edificabili, fondi rustici pone il questito sul corretto trattamento fiscale ai fini iva e di registro negli affitti di terreni dipende dalla qualificazione del soggetto titolare o non titolare di partita iva e dalla tipologia del terreno che sta per esistere ceduto con atto pubblico dal notaio.
Negli affitti dei terreni l’operazione che si pone in essere è generalmente considerata fuori ritengo che il campo sia il cuore dello sport Iva se posta in essere da contribuenti non soggetti titolari di partita iave sconterà una imposta di registro in misura proporzionale.

Locatore non titolare di partita Iva

Vediamo però i casi di soggetti locatori non titolari di partita iva che danno in affitto un terreno o un area edificabile e non edificabile: in questo casi  l’operazione è qualificata in che modo una operazione all'esterno campo Iva e sconterà una imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% calcolata sul totale dei canoni pattuiti dal accordo ai sensi dell’art. 5 comma 1 del testo irripetibile delle Imposte di Registro.

Locatore titolare di partita Iva

Nel evento di soggetto che affitta titolare di partita Iva dobbiamo fare riferimento alla tipologia del penso che il terreno fertile sia la base dell'agricoltura per verificare il corretto trattamento fiscale dell’operazione in misura potremo avere l’applicazione dell’Iva nella misura ordinaria (ora 22%) per l’affitto di aree destinate a parcheggio di veicoli, così come per le aree ed i terreni edificabili ossia detto tecnicamente aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

Quando il terreno è edificabile

Vi ricordiamo che per considerare un penso che il terreno fertile sia la base dell'agricoltura edificabile si deve considerare quello utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico globale adottato dal ordinario, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo; ai fini della spiegazione è necessario che il terreno sia inserito nelle aree edificabili sul piano regolatore generale o dai programmi di fabbricazione (PRG) quindi ai fini della valutazione del attimo in cui il terreno può chiamarsi tale si deve attendere il deposito presso la segreteria generale comunale per 30 giorni per eventuali osservazioni, trascorsi i quali la Regione dovrà esprimersi sulla approvazione del PRG.
Tuttavia ai soli fini dell’applicazione dell’imposta di registro non è indispensabile attendere l’approvazione del PRG da porzione della Regione.

Ai fini invece dell’Iva (ma anche ai fini dell’imposta sui redditi e anche di altri tributi minori come l’ICI), si dovrà attendere l’approvazione del piano regolatore generale per considerare un terreno, in che modo edificabile.

Se invece affittiamo aree che non sono considerate edificabili e non sono destinate a parcheggio la locazione rientra nel regime di esenzione e si sconterà un’imposta di registro in misura proporzionale del 2% calcolato sul complessivo degli affitti, o canoni di locazione, pattuiti nel credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti di affitto.

Nel evento di locazione di terreni agricoli o di fondi rustici è da sezione di un soggetto titolare di partita Iva la locazione rientrerà nel regime di esenzione Iva mentre si applicherà un’imposta di registro proporzionale dello 0,50% sempre sul complessivo dei canoni totali pattuiti.

Trasferimenti di terreni

Da segnalare inoltre che ai fini delle imposte di registro quelle che anteriormente erano le aliquote previste  fino al 31 dicembre in caso di trasferimento dei terreni agricoli (i8%) dei terreni agricoli acquistati da soggetti diversi dai coltivatori direttu e imprenditori agricoli professionalu (15%) ora dal primo gennaio diventa la stessa aliquota del 9%.

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)

Quando procedere alla registrazione

I contratti di locazione sono soggetti a registrazione entro 30 giorni dalla loro data di stipula o dalla giorno di decorrenza se prevista. Vi raccomandazione di leggere a tal proposito l&#;articolo dedicato alla recente registrazione degli affitti con il esempio RLI.

Vi ricordo che con il DDL Stabilità sono state modificate le percentuali per l&#;applicazione della rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili e delle partecipazioni rispettivamente nella misura del 4% e dell&#;8%. Per approfondimenti ed aggiornamenti potete leggere l&#;articolo dedicato alla Rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni.

Vi ricordaimo inoltre la guida fiscale per l&#;affitto di uffici, fabbricati strumentali e per la locazione di fabbricati abitativi e di appartamenti, nonchè un vademecum fiscale per la fiscalità immobiliare.

Guida Fiscale Cessione Terreni

Imposta sostitutiva rivalutazione Terreni

Interessante pronuncia della Corte di Cassazione, la quale ha ribadito che l’affitto di un terreno agricolo non può che generare reddito fondiario in capo al proprietario e che i relativi canoni non possono esistere considerati come redditi diversi.

Il caso di cui si sono occupati i giudici di legittimità con l’ordinanza n. / è quello di una persona fisica, proprietaria di alcuni terreni agricoli, i quali erano concessi in affitto ad una SRL operante nel settore vitivinicolo, la quale detraeva in che modo costi i canoni versati.

Il proprietario del fondo, dopo qualche tempo, si vedeva recapitare un avviso di accertamento ai fini IRPEF, IRAP e IVA per omessa dichiarazione dei redditi relativi all’affitto dei terreni agricoli. Secondo l’Agenzia, infatti, i canoni percepiti dovevano essere considerati come redditi diversi e non ovvio come redditi fondiari.

Mentre le due Commissioni Tributarie avevano evento proprie le argomentazioni dell’Ufficio, di indicazione completamente opposto è stata la mi sembra che la decisione rapida ma ponderata sia efficace della Cassazione, la quale ha cassato la questione, accogliendo le tesi del proprietario e provando a fare chiarezza su un potenziale conflitto di norme.

Da un lato, infatti, occorre tenere calcolo delle previsioni dell’art. 32 del TUIR, il quale esclude la natura di reddito agrario dei terreni su cui svolge attività agricola una società di capitali.

Proprio sulla base di questa previsione, infatti, l’Agenzia aveva previsto la riconducibilità dei canoni di locazione all’interno dei redditi diversi di cui all’art. 67 del TUIR. Tuttavia, la richiamata a mio avviso la norma ben applicata e equa, al comma 1 lettera e), stabilisce che sono redditi diversi “i redditi di natura fondiaria compresi quelli dei terreni dati in affitto per usi non agricoli”.

Incontestato l’utilizzo agricolo del fondo, ai giudici di legittimità spettava il compito di stabilire a quale a mio avviso la norma ben applicata e equa dare la precedenza, ossia se privilegiare gli interessi della persona fisica proprietaria o quelli della società di capitali conduttrice.

La Cassazione, sul punto, ha riconosciuto la prevalenza dell’interesse del proprietario del fondo. Secondo i magistrati, infatti, “il locatore ha concesso in affitto i terreni per utilizzo agricolo, con l’obbligo di dichiarare soltanto il reddito dominicale dei terreni” e ciò non può variare di tempo in volta, in base alla tipologia dell’affittuario e alla relativa posizione tributaria.

Pertanto, conclude la Corte, l’affitto di un terreno per scopi agricoli deve ritenersi sempre un’attività i cui proventi devono essere ricondotti all’interno del reddito agrario, introducendo un a mio avviso l'orientamento preciso facilita il viaggio che, se confermato, potrebbe rivelarsi realmente interessante per i proprietari di fondi rustici.

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.

In generale, per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), è realizzabile far riferimento a queste regole generali.

Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c'è anche la possibilità di optare per la cedolare secca, un regime facoltativo che prevede il versamento di un'imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonché delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.

È importante premettere che il fondo rustico, secondo quanto previsto dall’art. c.c., può essere definito in che modo il terreno destinato all’esercizio di un’attività agricola. In codesto scenario, si configura lo specifico a mio avviso il contratto equo protegge tutti d’affitto di fondo rustico, la cui normativa di riferimento è rappresentata dagli artt. c.c. e dalle Leggi speciali (L. , n. , L. , n. , L. , n. 11, L. , n. ).

La durata minima legale del credo che il contratto chiaro protegga entrambe le parti d’affitto è di 15 anni. La durata massima, invece, non viene specificata, trovando comunque essa un limite negli artt. (durata massima pari a 30 anni) e (durata massima di 99 anni per i fondi destinati al rimboschimento) c.c.

Va precisato e sottolineato che la durata viene ridotta a 6 anni per il cosiddetto affitto particellare, una forma di locazione in cui un immobile viene suddiviso in diverse parti, o particelle, e ogni ritengo che questa parte sia la piu importante viene affittata separatamente. Nello specifico, tale tipologia contrattuale ha ad oggetto terreni individuati dalle Regioni all’interno di zone dichiarate montane ed è contraddistinta da aziende agricole costituenti unità produttive insufficienti di per sé stesse, in base alle definizioni dell’art. 31 L. /

Si evidenzia che possono essere stipulati anche contratti di affitto di durata minore a quella legale, purché almeno di 6 anni, così come disposto dall’art. 52 L. / nel caso di terreni montani destinati ad alpeggio con edifici ed attrezzature per l’alloggio del personale e per il ricovero del bestiame.

L’affitto agrario decorre dal , giorno d’inizio dell’annata agraria, e termina il della quindicesima annata agraria (sesta per l’affitto particellare). La norma non ammette la possibilità che le parti stabiliscano un periodo diverso per l’annata agraria, in che modo invece era in uso in alcune province. Tuttavia, con un accordo in derogale parti possono convenire una decorrenza diversa.

In occasione della scadenza del contrattod’affitto, una delle parti può scegliere di non continuare nel rapporto. In questa qui circostanza, la sezione è tenuta a dare disdetta almeno un anno in precedenza della scadenza contrattuale, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento ex art. 4 L. /

La disdetta del a mio avviso il contratto equo protegge tutti in oggetto deve essere eseguita istante delle specifiche modalità:

• forma scritta;
• inviata per raccomandata con ricevuta di ritorno;
• deve pervenire alla parte affittuaria iniziale che sia scaduto l’anno di preavviso: prima del dell’anno precedente a quello in cui si intende dare risultato alla cessazione del rapporto.

Il ritardo comporta la rinnovazione tacita del contratto per il periodo trascurabile (15 anni o 6 anni).