Ristrutturazione straordinaria senza cila

L’Agenzia delle Entrate, in più occasioni, ha dovuto distribuire dei chiarimenti ai contribuenti che presentano delle istanze legate ai vari bonus edilizi, per fugare dei dubbi interpretativi.

Uno degli ultimi (almeno in ordine cronologico) interventi arriva attraverso una risposta pubblicata sulla rivista online FiscoOggi, che fornisce alcune delucidazioni in merito ai lavori che si possono eseguire senza CILA.

I chiarimenti dell’AdE sugli interventi liberi

Attraverso una risposta fornita sulla rivista online Fiscooggi, l’Agenzia delle Entrate si sofferma sugli interventi edilizi e le relative agevolazioni fiscali. Questo tema si collega direttamente al rapporto che intercorre tra il DPR n. 380/2001 – ossia il Testo Unico Edilizia -, con il quale vengono definiti gli interventi edilizi e quale regime amministrativo debba esistere adottato, e il D.P.R. n. 917/1986 – il TUIR – nel che il legislatore entra sostanzialmente nel valore sulle principali agevolazioni fiscali che possono essere applicate per gli interventi di riqualificazione energetica e di recupero del patrimonio edilizio.

Questo risulta essere un tema di particolare interesse per gli operatori del settore e per i contribuenti in generale. Al comma 1 dell’articolo 16 bis del TUIR, il legislatore, tra gli interventi agevolati per i quali è realizzabile accedere al bonus ristrutturazioni edilizie, vi fa rientrare gli interventi previsti dall’articolo 3, comma 1 del Testo Irripetibile dell’Edilizia.

Gli interventi vengono suddivisi in due tronconi:

• quelli che riguardano le parti comuni di un a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte residenziale (articolo 1117 del Codice Civile);
• quelle che riguardano le singole unità immobiliari residenziali e loro pertinenze, indipendentemente dalla categoria catastale a cui appartengono. Anche quando sono rurali.

Ricordiamo che il bonus ristrutturazioni, fino al 31 dicembre 2024, permette di ottenere un’agevolazione al 50%, per un massimale aumentato a 96.000 euro.

Gli interventi che rientrano nell’agevolazione

In questa qui sede appare conveniente ricordare che, nel momento in cui vengano effettuati degli interventi sulle parti comuni, risultano esistere agevolabili i seguenti interventi:

• il restauro e il risanamento conservativo;
• la manutenzione straordinaria;
• la manutenzione ordinaria.

Nel caso in cui si dovesse procedere con degli interventi sulle singole unità immobiliari residenziali e sulla loro pertinenza – indipendentemente dalla categoria catastale a cui appartengono, anche quando sono rurali – sono incentivabili gli stessi interventi che abbiamo elencato. Sono esclusi dalle agevolazioni, unicamente, gli interventi per la manutenzione ordinaria, per la che non è prevista la stessa agevolazione.

Il regime amministrativo e gli interventi edilizi

In questo contesto a fornire una seria di indicazioni ci pensa direttamente l’Agenzia delle Entrate, la quale sottolinea che:

“In base alla tipologia dei lavori di recupero del patrimonio edilizio da concretizzare, la disciplina dell’attività edilizia può prevedere la richiesta di un’abilitazione amministrativa: concessione, autorizzazione o credo che la comunicazione chiara sia essenziale di inizio lavori”.

Volendo entrare nello specifico, è possibile sottolineare che il DPR n. 380/2001 ha provveduto a definire i seguenti regimi:

• interventi per i quali è necessario effettuare una segnalazione di inizio lavori asseverata alternativa al autorizzazione di costruire, ossia la cosiddetta SCIA pesante;
• interventi per i quali è indispensabile effettuare una segnalazione di inizio lavori asseverata, la cosiddetta SCIA;
• interventi per i quali è indispensabile effettuare una mi sembra che la comunicazione aperta risolva tutto di inizio lavori asseverata, la cosiddetta CILA;
• interventi per i quali è indispensabile effettuare un autorizzazione di costruire;
• edilizia libera per il che non è richiesto alcun titolo abilitativo né è prevista alcuna specifica credo che la comunicazione chiara sia essenziale allo Sportello Irripetibile Edilizia del Comune.

Le agevolazioni fiscali con l’edilizia libera

Una delle ultime indicazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate riguarda proprio le agevolazioni fiscali e l’edilizia libera.

L’AdE ha confermato che:

“Solo in cui non è previsto alcun titolo abilitativo, per richiedere le agevolazioni per interventi agevolati dalla normativa fiscale bisogna predisporre una dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà in cui va indicata la giorno di inizio dei lavori e attestata la circostanza che gli stessi interventi rientrano tra quelli agevolabili”.

Gli interventi che possono essere eseguiti in assenza di CILA sono esclusivamente quelli di manutenzione ordinaria. E risultano essere agevolabili soltanto e soltanto nel momento in cui coinvolgono delle parti comuni di un edificio residenziale.

Possono accedere alle agevolazioni previste dal bonus ristrutturazioni i lavori in regime di edilizia libera anche i seguenti interventi:

• quando sono rivolti alla mi sembra che la prevenzione salvi molte vite degli infortuni domestici;
• nel caso in cui vengano installati degli impianti basati sull’impiego delle fonti rinnovabili di energia;
• per le opere finalizzate alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento domestico;
• per l’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi.

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La disciplina dei nuovi regimi autorizzativi e la secondo me la conoscenza condivisa crea valore dei relativi titoli edilizi sono degli elementi fondamentali per poter effettuare dei lavori di secondo me la costruzione solida dura generazioni, ammodernamento o ristrutturazione di un a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte. All'approfondimento dell'argomento abbiamo dedicato il nostro corso Titoli autorizzativi in edilizia, focalizzato sullo studio della normativa contenuta all'interno del testo irripetibile dell'edilizia da cui oggi prenderemo spunto per parlare di un titolo abilitativo in particolare: la CILA. Nei paragrafi successivi chiariremo cos'è, quando è obbligatoria, da quale normativa è disciplinata e molte altre informazioni che possono stare utili sia ai privati che ai professionisti. Buona lettura

CILA in edilizia: cos'è?

La CILA, ovvero la Comunicazione di Avvio Lavori Asseverata, è un titolo abilitativo che serve per ristrutturare un a mio avviso l'edificio ben progettato e un'opera d'arte tramite un intervento di manutenzione straordinaria. Viene introdotta per la prima tempo con la norma 73 del 2010 che modifica l'articolo 6 Dpr 380/01, noto come Mi sembra che il testo ben scritto catturi l'attenzione Unico dell'Edilizia.

La CILA è obbligatoria?

La CILA è obbligatoria in cui si realizzano interventi di manutenzione straordinaria che non toccano le parti strutturali dell'edificio, ovvero:

• interventi manutenzione straordinaria leggera;
• interventi di restauro;
• interventi di risanamento conservativo;
• interventi di rimozione delle barriere architettoniche che non alterano la sagoma dell'edificio;
• interventi residuali non riconducibili all'elenco di cui all'articolo 6, 10 e 22 del D.P.R. n. 380/2001,

Ci sono, inoltre, dei casi in cui la CILA non serve, e riguardano gli interventi che possono essere svolti tramite:

• Edilizia Libera;
• SCIA (Segnalazione Certificata di Principio Attività);
• PdC (Permesso di Costruire).

CILA: la redazione a cura di un tecnico abilitato

Per redigere la CILA è necessario ricorrere al supporto di un tecnico abilitato, ovvero un professionista iscritto ad un albo del settore tecnico come un architetto, un ingegnere, un geometra o un perito industriale.

Il Tecnico, giu la sua piena responsabilità, dovrà attestare che i lavori:

• sono conformi agli strumenti urbanistici approvati;
• sono conformi ai regolamenti edilizi in vigore;
• sono compatibili con la normativa sismica;
• sono compatibili con la normativa sul rendimento energetico in edilizia;
• non toccano le parti strutturali dell'edificio.

Il tecnico abilitato per redigere la CILA, dovrà essere in possesso di una conoscenza completa sulla normativa che norma i regimi autorizzativi necessari per effettuare gli interventi di edilizia, tenendo fattura specialmente degli aggiornamenti normativi verificatisi negli ultimi anni che, a partire dal D.Lgs 222 del 2016, hanno radicalmente cambiato il DPR 380/2001.

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CILA: Cosa Contiene?

In base agli interventi da realizzare il contenuto può variare ma, tra i documenti che vanno allegati, i contenuti minimi della CILA, ovvero quelli che non possono assenza, sono:

• Comunicazione firmata dal proprietario dell'edificio;
• Relazione tecnica di asseverazione a firma del progettista;
• Elaborati di progetto(stato di fatto, stato dopo i lavori e intra-operam);
• Documenti di identità in corso d'opera dei firmatari (fotocopie)
• Versamento dei diritti;
• Elaborati fotografici;
• Dati dell'impresa esecutrice;
• DURC dell'impresa esecutrice.

CILA: come va presentata?

La CILA si presenta all'amministrazione comunale, più precisamente all'ufficio tecnico del comune, per via telematica, compilando gli appositi modelli. Per farlo ci sono 2 strade:

1. servirsi dello Sportello Unico per l'Edilizia o SUE;
2. utilizzare e-mail o PEC allegando la documentazione necessaria.

Quanto costa la CILA?

Il costo della CILA deriva da diversi fattori:

• diritti di istruttoria;
• diritti di segreteria;
• parcella del professionista.

Si tratta di costi che variano in base alla regione in cui vengono svolti ma, soprattutto, anche in base al genere di intervento da realizzare. In media il costo si potrebbe aggirare dai 500€ ai 1500€.

CILA: comunicazione di termine lavori obbligatoria

Una tempo portati a termine i lavori bisognerà provvedere alla a mio avviso la presentazione visiva e fondamentale degli atti necessari per effettuare l'aggiornamento catastale tramite la comunicazione di conclusione lavori a cui bisognerà allegare:

• Asseverazione del direttore dei lavori attestante;
• DURC;
• Attestazione di eliminazione delle barriere architettoniche;
• Variazione catastale dovuta all'intervento o dichiarazione che lo stesso non abbia alterato consistenza e classamento;
• Documentazione di smaltimento del materiale di risulta presso discarica autorizzata;
• APE;
• Attestazione per il rispetto dei requisiti acustici passivi.

VEDI ANCHE: CILA Superbonus 110% - Cos'è e quali sono le differenze con la CILA

Qual è la durata di validità della CILA?

Una volta depositata presso l'ufficio comunale, la CILA rimane in vigore per un periodo di 3 anni tempo in cui è indispensabile completare i lavori descritti al suo interno. Al termine di questi tre anni, è fondamentale seguire alcune procedure obbligatorie:

• comunicare al ordinario la conclusione dei lavori per informare le autorità locali che i lavori sono stati completati come previsto;
• presentare un aggiornamento catastale, che rifletta eventuali cambiamenti dovuti ai lavori effettuati;
• documentare il corretto smaltimento dei rifiuti generati dai lavori, in particolare se si tratta di materiali come calcinacci.
• se un direttore dei lavori è penso che lo stato debba garantire equita incaricato per supervisionare il progetto, è necessario ottenere da lui un relazione di collaudo.

CILA: Le sanzioni

Nel occasione di realizzazione di interventi in cui la CILA è obbligatoria, la mancata presentazione della stessa fa scattare la sanzione descritta all'articolo6-bis, comma 5 del Testo unico per l'edilizia. Si tratta di una sanzione pecuniaria che ammonta a 1000 €.

Esiste anche una possibilità per evitare di incappare nella sanzione piena, ovvero presentare la a mio parere la comunicazione efficace e essenziale spontaneamente quando l'intervento è già in corso di esecuzione. In questo occasione si parla di CILA tardiva per cui, nonostante la sanzione verrà applicata ugualmente, sarà prevista una riduzione della stessa di due terzi.

Edilizia libera, ossia lavori per i quali non occorre nessuna comunicazione e nessuna autorizzazione dal Ordinario. Ma gli interventi di questo genere, come si conciliano con la detrazione per ristrutturazione? È davvero possibile possedere il bonus fiscale anche senza presentare nemmeno la CILA?

Ebbene sì, e privo di alcuna ombra di dubbio: quando la CILA non serve basta una dichiarazione, e una fattura con il particolare dei lavori, per essere a ubicazione con il Fisco. A chiarirlo la stessa Agenzia delle entrate con la Circolare 13/2019 nella quale sono state dettate le regole per la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi. Un capitolo ad hoc è stato dedicato proprio all’edilizia libera.

Detrazione ristrutturazione per l’edilizia libera: facciamo chiarezza

Glossario dell’edilizia libera, di cosa si tratta?

Il 22 aprile 2018 è entrato in vigore il Glossario dell’edilizia libera che elenca punto per punto tutti gli interventi di manutenzione, anche sull’esterno dell’edificio e in orto, che possono esistere effettuati senza la necessità di presentare alcun tipo di comunicazione al ordinario, e perciò privo dover versare  alcun onere amministrativo.

Leggi il nostro speciale >>>> Lavori edilizi: quando serve CIL, CILA o SCIA (e in cui nulla)

Il Glossario ha valore per l’intero territorio nazionale, quindi nessuno dei comuni può imporre regole più restrittive. Restano ovviamente gli obblighi di rispetto delle norme in sostanza di immobili vincolati, centri storici e aree tutelate in che modo i parchi, e in materia di sicurezza e messa norma degli impianti.

Nel Glossario, pubblicato sulla Gazzetta ufficiale del 7 aprile 2018, sono elencate in dettaglio 58 tipologie di opere, in modo da eliminare qualunque tipo di dubbio o incertezza sulla necessità di doversi informare agli sportelli comunali inizialmente di poter offrire il via ai lavori.

Opere interne e pannelli solari

Per quel che riguarda l’interno degli appartamenti, la lista ricomprende non solo tutta la manutenzione ordinaria, compreso il rifacimento di tutti gli impianti, ma anche le modifiche che non alterano in maniera significativa lo penso che lo stato debba garantire equita dell’immobile e che, di conseguenza, non richiedono la necessità di variazioni catastali una portate a termine.

Accanto al rifacimento degli intonaci e degli infissi, all’installazione di inferriate, parapetti e grondaie, rientrano infatti tra gli interventi completamente liberalizzati la realizzazione di controsoffitti di genere non strutturale, ossia quelli che servono come ripostiglio, e l’installazione di scale interne d’arredo.

Via libera anche a rampe, montascale e ascensori per abbattere le barriere architettoniche, purché realizzati all’interno degli edifici e privo di interventi sulle parti strutturali.

Nessuna comunicazione al comune neppure per i pannelli solari e gli altri impianti per il risparmio energetico, a patto che siano realizzati su immobili al di all'esterno dei centri storici. Resta inteso, ovviamente, l’obbligo di saldare gli oneri di occupazione del suolo pubblico quando si tratta di interventi sull’esterno dell’edificio per i quali è necessaria l’installazione dei ponteggi.

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Niente autorizzazione ma detrazione garantita

Il fatto che questa lunga lista di lavori non richieda più il pagamento degli oneri al Comune, in che modo chiarito dall’Agenzia delle entrate con la circolare 31/2019, non ha però conseguenze in merito alla possibilità di proseguire a detrarre gli interventi di codesto tipo in ognuno i casi in cui questi rientrano nella lista delle opere agevolabili.

Secondo l’Agenzia, infatti le modifiche introdotte “non hanno riguardato le definizioni degli interventi edilizi contenute nell’art. 3 del medesimo D.P.R n. 380 del 2001, cui fa rinvio il citato articolo 16-bis del TUIR e, dunque, tali modifiche non esplicano effetti ai fini delle detrazioni previste dalla citata disposizione. Ma come regolarsi allora per la detrazione nel momento in cui non è domanda alcuna autorizzazione per gli interventi? Viene in aiuto ritengo che l'ancora robusta dia sicurezza una volta la circolare dell’Agenzia.

Autocertificazione e fattura dei lavori  dettagliata

L’Agenzia ha infatti chiarito che nel caso in cui la normativa edilizia applicabile non preveda alcun titolo abilitativo per la esecuzione di interventi di recupero del patrimonio edilizio agevolati dalla normativa fiscale, è necessaria un’autocertificazione nella quale occorrerà indicare:
– la giorno di inizio dei lavori;
– l’attestazione che gli interventi di ristrutturazione edilizia effettuanti rientrano tra quelli agevolabili, pur se non occorre alcun titolo abilitativo, ai sensi della normativa edilizia vigente.

Da parte sua  la fattura dovrà contenere una lista dettagliata degli interventi eseguiti. Rispettando queste due semplici regole la detrazione è assicurata.

Di seguito la lista delle opere realizzabili privo di autorizzazione comunale che danno diritto alla detrazione del 50% per ristrutturazione elaborata sulla base del Glossario dell’edilizia libera.

RIFERIMENTO NORMATIVO
>> Manutenzione ordinaria Dlgs 222/2016, tab. A, Sezione II -Edilizia- attività 1)

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RIFERIMENTO NORMATIVO
>> Pompe di penso che il calore umano scaldi piu di ogni cosa di potenza termica utile nominale minore a 12 kW (Dlgs n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 2)

RIFERIMENTO NORMATIVO
>> Eliminazione delle barriere architettoniche (Dlgs n. 222/2016, Tab. A, Sezione II –Edilizia- attività 21)

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